之前急着周转资金，跑了三家银行才彻底搞懂房子抵押贷款需要什么条件，很多人只盯着房子，最后卡在个人资质上白忙活一场。
一开始总以为只要有房产证就能办，拿着证件就去银行提交申请，结果初审直接被打回，当时整个人都懵了，完全没料到个人资质也卡的这么严。
房子抵押贷款的个人资质条件
后来才反应过来，银行审核抵押贷款，最先看的是贷款人本身，房子只是兜底的保障。按照最新的《个人住房贷款管理办法(试行)》要求，首先年龄必须合规，贷款到期时实际年龄不能超过65周岁，年满18周岁是基础门槛，超出范围直接没有申请资格。其次征信不能有硬伤，不是说不能有偶尔逾期，但是连续三次逾期、累计六次逾期，或者当前还有逾期欠款的，所有银行基本都会直接拒批。
稳定收入是核心审核点。当时就是栽在这一步，那段时间刚换工作，社保断缴了两个月，流水断断续续，银行判定我没有稳定还款能力，直接驳回申请。哪怕有房产抵押，没有持续的工资流水、经营流水佐证，也没办法通过审核。另外必须具备完全民事行为能力，身份信息合法有效，境外人士还需要满足银行额外的合规要求，普通居民只要身份证、户口本有效就可以。
共有人同意很关键。房子如果是夫妻共有、家人共有，单方面申请抵押无效，所有房产共有人必须知情且签字认可，愿意承担对应的担保责任，少一个人签字，流程都走不下去。
房子抵押贷款的房产资质条件
房产本身的合规性，是抵押贷款能办成的基础，很多看似没问题的房子，其实根本不能抵押。
根据《城市房地产抵押管理办法》，有几类房产直接被禁止抵押，这是硬性规定，没有变通空间。权属有争议的房子、列入拆迁公告范围的房产、文物保护建筑、用于教育医疗市政公益的房产，还有被法院查封、扣押的房产，一律无法办理抵押登记。我身边有人试过用老家老旧的集资房申请，因为没有完整独立产权，直接初审淘汰。
普通商品房也有隐性要求。必须是全款结清、无剩余房贷的状态，按揭未还清的房子，没法直接做抵押。房产必须具备合法的不动产权证，小产权房、公寓、回迁房这类证件不齐全的房产，绝大多数银行不受理抵押业务。另外房产不能有违规搭建、结构改动，银行上门下户核验时，只要发现违建，直接终止审核。
年限和地段也会影响结果。市区刚需房、次新房通过率最高，房龄超过20年的老破小，评估价极低，很多银行要么拒批，要么放款额度压缩到极低，基本没有办理的意义。
别盲目递交申请。
折腾好久才搞明白，抵押贷款不是看你有没有房，是看你的人和房双达标，缺一项都不行。
那天晚上翻完所有银行的审核细则，最后只记住了一件事，提前自查双资质，比反复跑银行省事一万倍。